Весной 2020 года, когда бизнес столкнулся с пандемией, компания «Торговый дом «Перекресток» решила обратиться к своему арендодателю за снижением размера арендной платы в связи с сокращением объема выручки. Материальные убытки «Перекресток» объяснил падением спроса и уровня продаж из-за введения режима самоизоляции.
В снижении арендной платы было отказано, что положило начало судебному спору. Неожиданно было узнать из содержания Определения ВС РФ по данному делу, что истец («Торговый дом «Перекресток») не обеспечил достаточных доказательств в обоснование своей правовой позиции. К примеру, непонятно, как доказывалось падение спроса в магазине, находящемся на арендованной площади. Обращался ли истец в Торгово-промышленную палату за оформлением сертификата о свидетельствовании обстоятельств непреодолимой силы? Ведь признание распространения новой коронавирусной инфекции форс-мажором не может быть универсальным для всех (на это в частности указывает ВС РФ).
В свою очередь арендодатель (ответчик) в обоснование своих доводов представил отчет Х5 RETAIL GROUP, размещенный на официальном сайте компании. Из его содержания следует, что темп роста розничной чистой выручки истца за спорный период вырос на 12,6 %. Также из отчета видно: по сравнению с супермаркетами, расположенными в торговых комплексах, которые были закрыты в апреле и мае 2020 года, в отдельно стоящих магазинах (в том числе в помещении, в отношении которого заявлен иск о расторжении договора аренды) рост чистой розничной выручки во втором квартале 2020 года составил 24 %. После снятия ограничительных мер убыточность также не зафиксирована.
То есть ответчик указал на наличие роста выручки у истца в тот же период, в отношении которого истец заявлял об убыточности деятельности.
Кроме того, помещение находилось в кредите, и арендодатель подтвердил не только убытки, связанные с возможным досрочным расторжением (что привело бы к невозможности осуществления кредитных платежей, содержания помещения, уплаты налогов), но и убытки от увеличения курса валют в текущий период из-за последствий эпидемии, поскольку кредит оформлен в рублевом эквиваленте по курсу доллара США.
Арендодатель обосновал защиту своей позиции доводами, противоположными доводам «Перекрестка», однако последний не предоставил доказательств, что и стало решающим по делу.
Отдельно, хочу обратить внимание на то, как в Определении Верховного суда РФ трактуется понятие сильной стороны по сделке. Документ подчеркивает, что компания-истец сама выбирала помещение для аренды, соответствующее необходимым параметрам, т.е. оно, как и цена аренды, не было навязано. Не установлено, что сделка заключалась на заведомо невыгодных условиях для розничной сети (вследствие стечения тяжелых обстоятельств). Кроме того, магазин является представителем крупной розничной сети, длительное время работающей в условиях нестабильной мировой экономики. Суд напомнил, что обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность на началах риска, исходя из принципов равенства сторон, свободы договора и арендодатель не может быть признан сильной стороной по данной сделке.
Разобравшись в деталях процесса, можно прийти к выводу, что Верховный суд РФ указал на недопустимость расторжения договора аренды недвижимого имущества, даже в условиях пандемии, без наличия доказательств, бесспорно подтверждающих законное право на такое одностороннее расторжение (Определение ВС РФ от 23.12.2021 по делу № 305-ЭС21-12558).
Остается дождаться, последует ли обжалование.
Команда юристов Бридж Групп окажет оперативную юридическую поддержку в разных отраслях права
